정부가 7월 말 부동산 종합대책을 예고하면서 시장의 시선이 '세금'으로 쏠리고 있습니다. 김용범 정책실장이 "부동산 과세를 정상화해야 한다"고 언급한 데 이어, 이재명 대통령도 취임 1년 회견에서 "보유세가 낮다"는 인식을 드러냈습니다. 단순한 한두 개 세목 손질이 아니라 보유세·양도세를 '실거주 중심'으로 다시 짜겠다는 방향이 분명해진 셈입니다. 정부는 7월 15일을 전후해 학계·업계 전문가와 일반 국민 등 200여 명이 참여하는 '부동산 국민 대토론회'까지 준비 중입니다. 실수요자와 투자자 모두에게 하반기 의사결정의 가장 큰 변수가 될 사안입니다.
왜 '공정시장가액비율'이 핵심인가
세제 개편이라고 하면 보통 세율 인상을 떠올립니다. 하지만 세율과 과세표준 구간을 바꾸려면 국회를 통과해야 하고, 그만큼 시간과 진통이 따릅니다. 반면 공정시장가액비율은 시행령 개정만으로 정부가 움직일 수 있습니다. 가장 빠르고 현실적인 카드라는 뜻입니다.
이 비율은 공시가격에 곱해 과세표준을 정하는 일종의 '할인율'입니다. 종합부동산세의 경우 2018년까지 80% 수준이었다가 2021년 95%까지 올랐고, 직전 정부에서 60%로 내려왔습니다. 지금 거론되는 방향은 이를 다시 80~100% 수준으로 단계적으로 끌어올리는 것입니다.
숫자가 추상적으로 느껴진다면 실제 사례를 보시면 됩니다. 시가 25억 원대의 한 서울 아파트는 보유세가 2021년 500만 원대였다가 비율 인하로 2023~2025년 200만 원대까지 낮아졌고, 올해 다시 400만 원대 중반으로 올랐습니다. 세율이 그대로여도 이 비율 하나로 보유세가 두 배 가까이 출렁인다는 점을 보여줍니다.
'실거주 중심'이라는 방향의 의미
이번 개편의 또 다른 축은 양도소득세의 장기보유특별공제입니다. 현재는 보유·거주 기간에 따라 각각 연 4%씩, 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 정부는 이 구조를 '보유'보다 '거주'에 무게를 싣는 방향으로 손볼 가능성이 큽니다. 직접 살지 않고 보유만 한 비거주 주택일수록 과세 문턱이 높아진다는 의미입니다.
전체 기조는 '차등 과세'로 정리됩니다. 중저가 1주택 실거주자의 부담은 유지하거나 일부 완화하고, 초고가·비거주·다주택에 대해서는 부담을 키우는 구조입니다. 1주택 종부세 과세 기준선인 공시가격 12억 원의 조정 가능성도 거론되지만, 이 부분은 신중론이 더 우세합니다.
다만 과도한 우려는 경계할 필요가 있습니다. 전문가들 사이에서는 "급격한 인상보다 예측 가능성을 높인 점진적·단계적 개편"에 무게가 실립니다. 시장에 매물을 끌어내고 고가주택 가격 상승을 억제하되, 충격은 분산하겠다는 계산입니다.
실수요자·투자자가 봐야 할 것
첫째, 공정시장가액비율의 인상 폭과 속도입니다. 한 번에 100%로 갈지, 몇 년에 걸쳐 단계적으로 올릴지가 보유 부담의 체감 강도를 좌우합니다.
둘째, '거주' 요건의 강화 여부입니다. 양도세 공제와 종부세 혜택이 실거주에 더 단단히 묶일수록, 갭투자나 비거주 보유의 셈법은 불리해집니다. 반대로 실거주 1주택자는 상대적으로 유리해질 수 있습니다.
셋째, 공시가격 현실화 로드맵의 재추진 여부입니다. 비율을 올리지 않아도 공시가격 자체가 오르면 과세표준은 함께 커집니다. 비율과 공시가격은 보유세를 결정하는 '두 개의 손잡이'인 만큼 함께 보셔야 합니다.
결론적으로, 7월 종합대책은 '얼마나 올리느냐'보다 '어디에, 어떤 속도로 올리느냐'의 문제입니다. 실거주 한 채를 지키려는 분이라면 과도하게 흔들릴 필요는 없되, 비거주·고가·다주택 포지션이라면 발표 전 보유 구조를 점검해 두실 때입니다. 7월 15일 대토론회와 월말 발표안, 두 일정을 달력에 표시해 두시길 권합니다.