어제(10월 1일)부터 서울 전역과 경기 12곳에서 집을 갈아타는 1주택자에게 주어지던 시간이 1년 줄었습니다. 정부는 9월 29일 국무회의에서 소득세법·종합부동산세법 등 4개 세법 시행령 개정안을 의결했습니다. 조정대상지역에 집이 있는 사람이 조정대상지역에서 새 집을 사 일시적 2주택자가 되면, 기존 집을 처분해야 하는 기한이 3년에서 2년으로 짧아졌습니다. 8월 3일 발표된 '2026년 세제개편안'의 후속 조치이고, 시행령은 10월 1일 공포와 함께 시행됐습니다.
무엇이 걸려 있나 — 12억 비과세와 장기보유특별공제 80%
일시적 2주택 특례는 '갈아타기'를 하는 실수요자를 위한 장치입니다. 새 집을 먼저 사더라도 기한 안에 기존 집을 팔면 1세대 1주택자로 보고 세금 혜택을 줍니다. 그 혜택이 큽니다. 양도세는 양도가액 12억원 이하분이 비과세되고, 12억원을 넘는 부분에도 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용됩니다. 종부세는 1주택자 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 받습니다.
기한을 하루라도 넘기면 이 혜택이 모두 사라집니다. 서울에서 10년 넘게 보유한 집이라면 양도세 차이가 수억원에 이를 수 있습니다. 이번 개정이 '1년 단축'이라는 짧은 문장에 비해 무겁게 받아들여지는 이유입니다.
누가, 언제부터 적용받나
적용 대상은 생각보다 좁습니다. 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역에 있어야 합니다. 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구입니다. 서울 집을 가진 사람이 조정대상지역이 아닌 곳에서 새 집을 샀다면 기존처럼 3년이 주어집니다.
적용 시점은 세목마다 다릅니다.
- 양도세: 8월 4일 이후 새 주택을 취득하고 10월 1일 이후 기존 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. - 경과규정: 8월 3일까지 새 주택을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전대로 3년이 적용됩니다. - 종부세: 내년 6월 1일 과세기준일부터 2년 기준이 적용됩니다.
예를 들어 9월 15일에 새 집 잔금을 치렀다면, 기존 집은 2028년 9월 중순까지 양도를 마쳐야 합니다. 8월 3일 이전에 계약금을 냈다는 사실은 계약서와 이체 내역으로 증명해야 하니 지금 챙겨 두시는 게 좋습니다. 분양권·입주권으로 새 집을 마련하는 경우에는 별도 특례 규정이 있으니 세무 상담으로 확인하시기 바랍니다.
대출을 낀 갈아타기라면 이미 '6개월'이 먼저입니다
실제로 체감 강도는 자금 구조에 따라 크게 갈립니다. 2025년 6·27 대책 이후 수도권에서 1주택자가 집을 사면서 주택담보대출을 받으려면 '6개월 이내 기존 주택 처분'을 조건으로 걸어야 합니다. 어기면 대출이 회수되고 3년간 주택 관련 대출이 막힙니다. 대출을 받아 갈아타는 분들에게는 세법상 2년보다 대출 약정상 6개월이 먼저 닥치는 셈입니다.
결국 이번 단축이 직접 영향을 주는 쪽은 대출 없이 새 집을 마련하는 현금 여력 있는 1주택자입니다. 지금까지는 새 집을 먼저 사 두고 기존 집은 3년 동안 시장을 보며 파는 전략이 가능했지만, 이제 그 여유가 2년으로 줄었습니다.
함께 의결된 내용도 살펴보시기 바랍니다. 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과 배제는 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 받을 수 있고, 상생임대주택 특례는 올해 12월 31일 종료될 예정입니다. 비수도권 미분양주택 세제지원은 2027년 말까지 1년 연장됐습니다.
무엇을 봐야 하나
첫째, 내 '취득일'부터 확인하십시오. 세법상 취득일은 통상 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 기한은 이 날부터 계산됩니다.
둘째, 매도 일정을 거꾸로 짜십시오. 2년 안에 계약만 하는 것이 아니라 양도를 마쳐야 합니다. 서울 아파트 매도에 수개월이 걸리는 경우가 흔하고, 토지거래허가구역이라면 허가 절차도 거쳐야 하니 실제 여유는 2년보다 짧다고 보셔야 합니다.
셋째, 매수자 입장이라면 협상 여지를 보십시오. 한국부동산원 9월 넷째 주 통계에서 강남3구에 이어 용산도 하락 전환했습니다. 기한에 쫓기는 매도 물건이 늘면 매수자의 협상력이 커질 수 있다는 전망도 나옵니다. 다만 개정은 8월 4일 이후 취득분부터 적용되므로, 기한에 쫓긴 매물이 본격적으로 나오는 시점은 2027년 하반기 이후로 보는 것이 합리적입니다.
같은 지역 안에서 집을 갈아타려는 분이라면 이제 새 집 잔금일과 함께 기존 집을 언제까지 팔지도 정해 두셔야 합니다.