이번 주, 두 개의 숫자가 이틀 간격으로 발표됩니다. 7월 15일 은행연합회가 6월 코픽스(COFIX)를 공시하고, 하루 뒤인 16일 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 결정합니다. 시장은 3년 6개월 만의 인상 쪽에 무게를 싣고 있습니다. 그런데 정작 이 두 날을 앞두고, 돈을 빌린 사람들의 선택은 반대 방향으로 움직였습니다. 5월 신규 주택담보대출 가운데 고정금리 비중은 41.6%. 전달보다 6.2%포인트 떨어지며 2021년 6월(39.5%) 이후 59개월 만에 가장 낮은 수준으로 내려앉았습니다. 열에 여섯은 변동형을 골랐다는 뜻입니다.
왜 변동형으로 몰렸나 — 0.21%포인트의 유혹
이유는 단순합니다. 당장 변동형이 더 쌌기 때문입니다. 5월 신규취급액 기준으로 고정형 주담대 금리는 연 4.44%, 변동형은 연 4.23%였습니다. 변동형이 0.21%포인트 낮습니다. 게다가 두 금리는 서로 반대로 움직였습니다. 고정형은 여덟 달 연속 오르며 0.10%포인트 상승했고, 변동형은 오히려 0.05%포인트 내렸습니다. 격차가 벌어질수록 창구에서의 선택은 한쪽으로 기웁니다.
고정형이 먼저 오른 것은 이상한 일이 아닙니다. 고정금리는 은행채 5년물 같은 장기 금리를 따라갑니다. 장기 금리는 '앞으로 금리가 오를 것'이라는 전망을 미리 반영해 먼저 움직입니다. 반면 변동형의 기준인 코픽스는 은행이 예·적금과 은행채로 이미 조달한 자금의 평균 비용입니다. 지나간 값을 집계한 후행 지표라, 기준금리가 오른 뒤에야 천천히 따라 오릅니다.
즉 지금 보이는 0.21%포인트는 '변동형이 더 유리하다'는 신호가 아니라, 고정형은 미래를 반영했고 변동형은 아직 반영하지 않았다는 시차의 결과에 가깝습니다.
코픽스는 이미 방향을 틀었다
그 시차가 좁혀지는 조짐은 이미 나타났습니다. 5월 신규취급액 기준 코픽스는 2.90%로 전달(2.89%)보다 0.01%포인트 올랐습니다. 4월에 오른 데 이어 두 달 연속 상승입니다. 잔액 기준(2.89%)과 신잔액 기준(2.50%)도 나란히 올랐습니다.
월 0.01%포인트는 분명 미미한 폭입니다. 하지만 눈여겨볼 것은 크기가 아니라 방향입니다. 내리막에서 오르막으로 돌아섰다는 사실 자체가 중요합니다. 기준금리가 실제로 인상되면 은행의 조달 비용은 예금 금리와 은행채를 통해 순차적으로 오르고, 그 결과가 다음 달, 그다음 달 코픽스에 차곡차곡 쌓입니다. 변동형 차주에게 청구서는 시차를 두고, 그러나 확실하게 도착합니다.
숫자로 보면 — 3억 원 대출, 얼마가 달라지나
체감을 위해 계산해 보겠습니다. 3억 원을 변동금리로 빌린 경우입니다.
- 기준금리 0.25%포인트 인상이 그대로 반영되면: 연 이자 약 75만 원, 월 6만 원 남짓 증가 - 시장 전망대로 연내 두 차례(0.5%포인트) 인상되면: 연 약 150만 원, 월 12만 원 이상 증가
증권가 전망은 한 방향입니다. KB증권은 7월과 10월 두 차례 인상으로 연말 기준금리 3.00%를, 삼성증권은 내년 2월까지 세 차례 인상으로 최종 3.25%를 제시했습니다. 두 전망이 맞다면 지금 누리는 0.21%포인트의 이점은 사라지고, 오히려 역전됩니다.
물론 변동형이 언제나 틀린 선택은 아닙니다. 2~3년 안에 팔거나 갈아탈 계획이라면, 고정형의 프리미엄과 중도상환수수료를 감안했을 때 변동형이 나을 수 있습니다. 문제는 지금의 쏠림이 그런 계산의 결과라기보다 '당장 월 상환액이 적어서'라는 이유에 가깝다는 점입니다. 신규 가계대출 전체로 넓혀 봐도 고정금리 비중은 24.6%로 열 달 연속 내리막입니다.
무엇을 봐야 하는가
첫째, 7월 15일 코픽스와 16일 금통위를 함께 보십시오. 코픽스는 인상 이전의 성적표이고, 금통위는 이후의 예고편입니다. 두 숫자를 나란히 놓아야 방향이 보입니다.
둘째, 금통위 당일 인상 폭보다 '추가 인상' 신호가 있는지가 핵심입니다. 한 번으로 끝나는 인상과, 연말까지 이어지는 인상은 변동형 차주에게 전혀 다른 이야기입니다.
셋째, 이미 변동형을 쓰고 있다면 본인의 금리 재산정 주기(6개월인지 12개월인지)를 확인하십시오. 언제 오를지가 아니라 '내 계약서에 언제 반영되는지'가 실제 부담의 시점을 결정합니다.
넷째, 대환이나 고정 전환을 검토한다면 중도상환수수료와 남은 만기를 함께 계산해야 합니다. 금리 차이만 보고 갈아타면 수수료가 이득을 삼킬 수 있습니다.
시장은 늘 가장 싼 것을 고릅니다. 다만 대출에서 '지금 싸다'와 '앞으로도 싸다'는 같은 말이 아닙니다. 이번 주 두 날짜는, 그 차이를 확인시켜 줄 것입니다.