분당 재건축의 두 번째 명단이 나왔습니다. 성남시는 9월 29일 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 대상으로 5개 구역, 1만3429가구를 선정했다고 발표했습니다. 공모에는 50개 기초구역, 6만6037가구가 신청했습니다. 경쟁률은 약 5.5대 1입니다. 다섯 가구 중 네 가구는 이번에도 차례를 받지 못했다는 뜻입니다. 이번 발표는 선정 결과이면서, 분당 재건축이 앞으로 어떤 순서로 움직일지를 보여주는 일정표이기도 합니다.
선정된 5곳과 '초과 1429가구'
선정 구역은 다음과 같습니다.
| 구역 | 단지 | 가구 수 | |---|---|---| | 17구역 | 이매촌1 | 1734 | | 22구역 | 시범단지1 | 4200 | | 33구역 | 파크타운 | 3025 | | 34구역 | 푸른마을 | 2598 | | 38구역 | 한솔마을2 | 1872 |
당초 2차 물량은 1만2000가구였지만 실제로는 1429가구가 더 뽑혔습니다. 성남시는 재건축이 구역 단위로 진행되는 만큼, 물량을 맞추려고 구역을 쪼개기보다 평가 순위대로 결정하는 것이 공정하다고 설명했습니다. 평가는 도시계획·건축·교통 분야 외부 전문가로 꾸린 선정위원회가 사업 추진 적정성 등 6개 항목을 기준으로 맡았습니다. 절차는 7월 사전제안, 9월 본 신청 순서로 진행됐습니다.
이들 구역은 주민 공람, 시의회 의견 청취, 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의를 거쳐 12월에 최종 지정·고시될 예정입니다. 지금은 '선정'된 단계이고 '지정'은 아직 끝나지 않았다는 점을 먼저 짚어 두겠습니다.
왜 중요한가 — 순번이 곧 시간입니다
특별정비구역으로 지정되면 용적률 완화, 여러 단지 통합 재건축 같은 특례를 받습니다. 일반 재건축보다 속도를 낼 수 있는 길이 열리는 셈입니다. 1기 신도시 재건축은 지역별로 해마다 정해진 물량만큼만 지정하는 구조입니다. 그래서 몇 번째로 지정되느냐가 곧 사업 기간의 차이가 됩니다.
성남시는 이번 발표에서 이후 로드맵도 함께 공개했습니다. 2027~2030년에 약 2만5000가구를 더 정비하는데, 2027년에 약 1만 가구를 지정하고 나머지 1만5000가구는 2028~2030년에 해마다 약 5000가구씩 지정하는 계획입니다. 특히 전국 최초로 '예비 특별정비구역' 제도를 도입해 2027년 선정 때 2028~2030년 예비구역까지 미리 정하겠다고 밝혔습니다. 해마다 공모에 떨어지면서 쌓이는 주민 갈등과 동의서 재징구 부담을 줄이려는 취지입니다.
이번에 탈락한 단지라면 이 부분을 눈여겨봐야 합니다. 다음 공모는 한 해 지정 물량을 두고 다투는 데 그치지 않습니다. 향후 4년의 순번이 한꺼번에 정해질 가능성이 큽니다.
무엇을 봐야 하나
첫째, '편중' 논란입니다. 1차 선도지구(양지마을·시범단지 현대우성·샛별마을 등)와 이번 2차를 합친 9개 구역 가운데 7곳이 중앙공원 주변에 몰려 있습니다. 평가 기준이 결과적으로 특정 권역에 유리했다는 비판이 나옵니다. 남은 권역 주민들이 다음 공모 기준에 어떤 요구를 할지, 성남시가 기준을 손볼지가 변수입니다.
둘째, 선정과 착공 사이의 거리입니다. 선정은 출발선일 뿐입니다. 이후에도 특별정비계획 수립, 사업시행인가, 관리처분, 이주 단계가 남아 있습니다. 대규모 단지가 비슷한 시기에 한꺼번에 이주하면 인근 전세 수급에도 영향을 줄 수 있습니다. 이주 순서를 어떻게 조정하는지가 사업 속도를 가를 수 있습니다.
셋째, 매수 판단은 '지정 고시' 이후 조건까지 보고 하셔야 합니다. 선정 소식은 호가에 먼저 반영되기 쉽습니다. 하지만 최종 용적률, 공공기여 비율, 분담금 수준은 특별정비계획이 나와야 구체화됩니다. 2차 선정 단지라도 12월 고시 내용과 이후 계획안의 수치를 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다. 탈락 단지는 2027년 예비구역 제도의 세부 기준이 발표될 때가 다음 확인 시점입니다.
6만6037가구가 줄을 섰고, 이번에 문을 통과한 것은 1만3429가구입니다. 분당 재건축은 이제 누가 먼저 가느냐를 넘어 나머지 단지가 언제, 어떤 기준으로 뒤를 따르느냐가 관건이 됐습니다.