지난 7월 15일 은행연합회가 공시한 6월 신규취급액 기준 코픽스(COFIX)는 3.05%였습니다. 5월(2.90%)보다 0.15%포인트 오르며 석 달 연속 상승했고, 2025년 1월(3.08%) 이후 1년 5개월 만에 다시 3%대에 올라섰습니다. 그런데 이 숫자를 읽을 때 반드시 함께 기억해야 할 사실이 하나 있습니다. 3.05%는 6월 한 달간 은행이 실제로 조달한 자금의 금리이고, 한국은행이 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올린 것은 그 다음날인 7월 16일이었다는 점입니다. 즉 지금 대출자들이 체감하기 시작한 인상분에는, 이번 기준금리 인상이 아직 한 글자도 들어가 있지 않습니다.
이미 도착한 0.15%포인트
코픽스는 8개 시중은행이 예·적금, 은행채 등으로 자금을 조달할 때 실제로 지불한 금리를 가중평균한 값입니다. 은행이 조달 비용이 오르면 그만큼 대출금리에 얹히는 구조라, 변동형 주택담보대출을 쓰는 차주에게는 사실상 원가표에 해당합니다.
공시 다음 날부터 은행들은 곧바로 금리를 조정했습니다. KB국민은행의 신규취급액 코픽스 연동 6개월 변동형 주담대는 4.02~5.42%에서 4.17~5.57%로, 우리은행은 4.39~5.59%에서 4.54~5.74%로 각각 0.15%포인트씩 올랐습니다. 눈여겨볼 것은 전세자금대출도 같은 궤도에 있다는 점입니다. KB국민은행 전세자금대출 금리는 3.66~5.06%에서 3.81~5.21%로 움직였습니다. 매수자만의 문제가 아니라, 전세를 갱신하려는 임차인에게도 그대로 청구서가 갑니다.
잔액 기준 코픽스는 2.94%(+0.05%p), 신 잔액 기준은 2.54%(+0.04%p)로 상승 폭이 더 작았습니다. 잔액 기준은 과거에 조달한 저금리 자금까지 포함해 계산하기 때문에 움직임이 느립니다. 금리 상승기에는 잔액 기준이 유리하고, 하락기에는 신규 기준이 빠르게 내려간다는 뜻입니다. 본인 대출이 어느 쪽에 연동돼 있는지 확인해 볼 시점입니다.
아직 도착하지 않은 0.25%포인트
7월 16일 금통위는 만장일치로 기준금리를 0.25%포인트 올렸습니다. 이 결정이 코픽스에 반영되려면 7월 한 달간의 은행 조달금리가 집계돼야 하고, 그 결과는 8월 중순에 공시되는 7월분 코픽스부터 나타납니다.
여기에 시차가 한 번 더 붙습니다. 대부분의 변동형 주담대는 금리 변경 주기가 6개월입니다. 8월에 코픽스가 오르더라도, 개인의 금리 변경일이 언제인지에 따라 실제 인상은 최대 반년 뒤에 반영될 수 있습니다. 지금 상환액이 그대로라고 해서 인상을 비껴간 것이 아니라, 아직 순서가 오지 않았을 뿐입니다.
체감 폭은 단순 계산으로 가늠할 수 있습니다. 잔여 원금 3억 원 기준 금리가 0.25%포인트 오르면 연이자는 약 75만 원(월 6만 원대), 5억 원이면 연 125만 원(월 10만 원대) 늘어납니다. 이번 6월 코픽스 상승분 0.15%포인트만 따져도 3억 원 기준 연 45만 원입니다. 두 가지가 합쳐지면 3억 원 대출자는 연 120만 원 안팎의 이자를 더 내게 되는 셈입니다.
집값은 오르고 있습니다, 다만 폭이 줄었습니다
한국부동산원이 7월 23일 발표한 7월 셋째 주(20일 기준) 통계에서 서울 아파트 매매가격은 0.27% 올랐습니다. 여전히 상승이지만 전주(0.30%)보다 폭이 줄었습니다. 수도권도 0.21%에서 0.18%로 둔화됐고, 지방은 0.01%에서 0.00%로 보합 전환했습니다. 전국 기준은 0.11%에서 0.09%로 낮아졌습니다. 전세는 서울 0.27%(전주 0.28%)로 매매와 거의 같은 속도입니다.
이 그림을 성급히 "하락 전환"으로 읽을 필요는 없습니다. 다만 상승 동력이 한 단계 줄어든 시점에, 아직 반영되지 않은 금리 인상분이 8월 이후 순차적으로 도착한다는 조합은 기억해 둘 만합니다. 금통위도 의결문에서 가계부채 증가세가 완화되고 있으나 여전히 경계가 필요하다고 밝혔습니다.
지금 확인해야 할 네 가지
첫째, 본인 대출의 금리 변경일입니다. 8월 이후 언제 새 코픽스가 적용되는지가 실제 부담 시점을 결정합니다. 둘째, 연동 지표입니다. 신규취급액 기준인지 잔액 기준인지에 따라 앞으로의 상승 속도가 달라집니다. 셋째, 고정·혼합형과의 비교입니다. 상승 국면에서는 변동형의 가격 이점이 빠르게 사라지므로, 대환 시 중도상환수수료를 포함한 총비용으로 계산해야 합니다. 넷째, 전세대출입니다. 갱신 시점이 가을에 걸린다면 인상된 금리 기준으로 자금 계획을 다시 짜는 편이 안전합니다.
시장을 읽을 때 가장 흔한 착시는 "발표된 숫자가 곧 현재"라고 믿는 것입니다. 코픽스는 언제나 한 달 전을 말하고, 개인의 상환액은 그보다 더 늦게 반응합니다. 지금의 3.05%는 인상 전의 세계를 찍은 사진입니다.