지난달 전국 법원에 나온 토지 경매 물건은 8040건이었고, 이 가운데 새 주인을 찾은 것은 1280건이었습니다. 낙찰률 15.9%로, 여섯 건 남짓에 한 건만 팔린 셈입니다. 지지옥션이 10월 7일 내놓은 '2026년 9월 경매동향보고서'에 담긴 수치로, 전월(16.5%)보다 0.6%포인트 낮아지며 역대 최저치를 다시 썼습니다. 낙찰가율도 42.8%로 0.2%포인트 내렸습니다. 같은 보고서에서 서울 아파트가 주목받는 동안, 땅은 조용히 바닥을 낮추고 있었습니다.
아파트의 절반, 두 숫자가 나란히
같은 달 전국 아파트 경매와 견주면 차이가 뚜렷합니다. 아파트는 3405건이 진행돼 낙찰률 35.4%, 낙찰가율 85.9%를 기록했습니다. 토지의 낙찰률은 아파트의 절반에 못 미치고, 낙찰가율은 거의 정확히 절반입니다.
두 숫자가 함께 낮다는 점이 중요합니다. 값이 많이 깎였는데도 사겠다는 사람이 적다는 뜻이기 때문입니다. 낙찰되지 못한 6760건은 대부분 가격을 낮춰 다음 기일에 다시 나옵니다. 팔리지 않은 물건이 쌓이면 진행건수가 늘고 낙찰률은 더 떨어지기 쉽습니다.
농지에서 먼저 막혔다
토지 경매의 큰 축은 농지입니다. 지역 보도를 보면 막힌 지점이 드러납니다.
한국농어민신문이 법원 경매정보를 분석한 8월 보도에 따르면, 전남의 농지 경매는 2021년 1~7월 1275건에서 올해 같은 기간 3290건으로 약 2.6배가 됐습니다. 그사이 매각률은 40.9%에서 17.8%로, 매각가율은 135.5%에서 52.4%로 내려왔습니다. 경북, 제주, 경기도 방향은 같았습니다. 제주는 진행건수가 202건에서 1422건으로 7배 넘게 불었고, 매각가율은 38.5%에 머물렀습니다.
배경으로는 경영비 상승과 농산물값 하락, 2021년 이후 강화된 농지 취득 심사, 올해 5월 18일 시작된 농지 전수조사가 함께 꼽힙니다. 강원도민일보의 9월 보도는 전수조사 이후 넉 달(5월 18일~9월 17일)을 지난해 같은 기간과 비교했습니다.
- 진행건수: 1133건에서 1396건으로 늘었습니다. - 유찰: 907건에서 1146건으로 26.4% 늘었습니다. - 반값 이하 낙찰: 팔린 물건 중 감정가 50% 이하 비중이 58.0%에서 76.4%로 올랐습니다. - 춘천: 8월에 19건이 진행됐지만 한 건도 매각되지 않았습니다.
다만 이 수치들은 법원 통계와 지역 단위 집계여서, 지지옥션의 전국 수치와 기준이 다릅니다. 방향을 확인하는 용도로 읽으시기 바랍니다.
42.8%는 할인율이 아닙니다
낙찰가율 42.8%를 '땅을 반값 아래로 살 기회'로 읽으면 곤란합니다. 이 평균에는 가격을 아무리 낮춰도 쓰임새가 제한적인 물건이 많이 섞여 있습니다. 입찰 전에 확인할 것은 다음과 같습니다.
- 농지취득자격증명: 농지는 낙찰 후 매각결정기일까지 농취증을 내야 합니다. 내지 못하면 매각이 불허되고, 특별매각조건에 따라 입찰보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 발급 가능 여부는 입찰 전에 관할 시·군·구와 읍·면에 문의하시기 바랍니다. - 맹지와 지분: 도로에 닿지 않은 땅은 건축이 어렵고, 지분만 나온 물건은 낙찰 뒤에도 단독으로 쓰거나 팔기 어렵습니다. 유찰 횟수가 많은 물건일수록 이런 경우가 잦습니다. - 분묘와 지상물: 분묘기지권이나 법정지상권이 성립하면 땅을 사고도 쓰지 못할 수 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 읽고 현장도 확인해야 합니다. - 자금과 출구: 토지는 주택보다 대출 한도가 낮게 나오는 경우가 많고, 되팔 때 시간이 걸립니다. 지금의 낙찰률은 내가 팔 때 만날 시장의 모습이기도 합니다.
다음 달에 볼 숫자
10월 보고서에서는 세 가지를 확인할 필요가 있습니다. 첫째는 낙찰률이 15%대에서 멈추는지입니다. 둘째는 진행건수가 8000건 안팎에서 더 느는지입니다. 9월은 추석 연휴로 기일이 줄어든 달이었습니다. 셋째는 농지 전수조사 이후 대책이 나오는지입니다. 농어민신문 보도에서는 지역농협 연체율이 오른 사례가 언급됐고, 단속 이미지를 덜어낼 후속 대책이 필요하다는 전문가 의견도 실렸습니다.
땅 경매는 값이 쌀 때가 아니라 팔리지 않는 이유가 풀릴 때 움직입니다. 지금은 그 이유를 물건마다 하나씩 확인해야 하는 구간입니다.
*자료: 지지옥션 '2026년 9월 경매동향보고서'([이투데이](https://www.etoday.co.kr/news/view/2633218)·[세계일보](https://www.segye.com/newsView/20261007504804) 10월 7일 보도), [한국농어민신문](https://www.agrinet.co.kr/news/articleView.html?idxno=406365)(8월 11일), [강원도민일보](https://www.kado.net/news/articleView.html?idxno=2074026)(9월 21일)*