오늘(8월 31일)부터 9월 2일까지, 한국자산관리공사(캠코)가 온비드에서 압류재산 2655건을 공매합니다. 감정가 합계 1조1552억원. 8월 들어 네 번째 회차이고, 규모로는 이번 달 가장 큽니다. 앞선 세 차례가 1506건(5918억원), 2392건(8742억원), 1659건(5967억원)이었으니 8월 한 달에만 8000건 넘는 물건이 온비드를 거쳐 간 셈입니다.
눈길이 가는 숫자는 따로 있습니다. 이번 회차에서 감정가의 70% 이하로 떨어진 물건이 849건. 전체의 3분의 1입니다. "감정가 반값" 같은 문구가 돌기 좋은 조건이죠. 그런데 물건 구성을 보면 이야기가 달라집니다.
부동산 2603건 중 1457건이 토지입니다
이번 공매의 부동산은 2603건, 동산은 52건입니다. 이 중 임야 등 토지가 1457건으로 가장 많고, 아파트·주택 같은 주거용 건물은 573건입니다. 주거용 573건 가운데 서울·경기 등 수도권 물건은 319건이고요.
즉 부동산 물건의 56%가 토지, 22%가 주거용입니다. 직전 회차(8월 24~26일)도 토지 975건 대 주거용 356건으로 비슷한 구조였습니다. 압류재산 공매는 세무서와 지자체가 국세·지방세 체납액을 받아내려고 압류한 재산을 캠코가 대신 파는 절차입니다. 체납 처분의 1순위 대상이 되기 쉬운 자산은 아파트보다 지방의 임야·전답·잡종지 쪽입니다. 그래서 물건 구성이 늘 토지 쪽으로 기웁니다.
감정가 70% 이하 849건도 같은 맥락에서 읽어야 합니다. 압류재산 공매는 유찰될 때마다 다음 회차 공매예정가격이 10%씩 내려갑니다. 감정가의 70% 이하라는 건 이미 세 차례 이상 아무도 손들지 않았다는 뜻입니다. 가격이 싸진 게 먼저가 아니라, 안 팔린 사정이 먼저 있었던 겁니다.
참고로 직전 회차는 물건이 1659건인데 70% 이하가 879건(53%)이었습니다. 이번엔 물건 수가 60% 늘었는데 저가 물건은 오히려 조금 줄었습니다. 싼 물건의 절대 수가 늘고 있는 국면은 아니라는 뜻입니다.
공매는 법원경매와 절차가 다릅니다
법원경매를 몇 번 해본 분들이 공매에서 실수하는 지점이 있습니다. 서류부터 다릅니다. 법원의 '매각물건명세서'에 해당하는 것이 공매에서는 '공매재산명세서'이고, 배당요구 대신 '배분요구'라고 부릅니다. 배분요구 종기까지 신고하지 않은 임차인은 배분을 받지 못하는데, 그 미회수 보증금이 대항력을 갖춘 임차인의 것이라면 낙찰자가 떠안습니다. 명세서에 임차인 표기가 비어 있다고 안전하다는 뜻이 아니라, 조사되지 않았을 뿐일 수 있습니다.
명도 절차도 다릅니다. 법원경매의 인도명령 같은 간이 절차가 압류재산 공매에는 없어, 점유자가 버티면 명도소송으로 가야 합니다. 시간과 비용을 미리 예산에 넣어야 하는 항목입니다.
또 하나, 공매는 체납액을 걷는 것이 목적입니다. 체납자가 세금을 내면 입찰 전이라도 공매가 취소될 수 있습니다. 캠코가 압류재산 공매로 최근 5년간 거둔 체납세액이 1조6347억원인데, 그 절차의 성격이 그렇습니다. 낙찰만 바라보고 대출·이사 일정을 확정해 두면 곤란해질 수 있습니다.
토지 물건은 여기서 갈립니다
이번 회차처럼 토지 비중이 높을 때 특히 확인해야 할 항목들입니다.
첫째, 지분 매각인지. 체납자가 가진 공유지분만 나오는 경우가 흔합니다. 지분을 낙찰받으면 다른 공유자와의 협의나 공유물분할청구 없이는 마음대로 쓰지 못합니다.
둘째, 도로가 붙어 있는지. 지적도상 도로에 닿지 않는 맹지는 건축허가가 나오지 않습니다. 위성지도만 보면 길처럼 보이는 현황도로가 사도(私道)인 경우도 많습니다.
셋째, 농지·산지 규제. 농지는 매각결정 전까지 농지취득자격증명을 내야 하고, 못 내면 보증금을 잃을 수 있습니다. 보전산지·개발제한구역·문화재보호구역이면 감정가가 낮은 이유가 규제 그 자체입니다.
넷째, 분묘. 임야에 묘가 있으면 분묘기지권 때문에 함부로 옮길 수 없습니다. 현장에 가보지 않으면 알 수 없는 항목입니다.
정리하면
오늘 열리는 공매의 숫자는 세 개만 기억하면 됩니다. 2655건이 나왔고, 그중 주거용은 573건, 수도권 주거용은 319건입니다. 나머지 대부분은 지방 토지입니다.
'감정가 70% 이하 849건'은 기회의 목록이 아니라 유찰 이력의 목록에 가깝습니다. 세 번 유찰된 이유가 단순히 입지가 외져서인지, 지분이거나 맹지이거나 규제가 걸려서인지를 구분하는 것이 이번 회차의 실제 과제입니다. 앞의 이유라면 가격이 답이 될 수 있지만, 뒤의 이유라면 아무리 깎여도 답이 되지 않습니다.
입찰 전 온비드 공매재산명세서와 등기부·토지이용계획확인원을 함께 놓고 보시고, 토지라면 현장을 한 번은 다녀오시기 바랍니다. 공매는 입찰이 끝나면 되돌리기 어려운 절차입니다.
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출처: [캠코 보도자료](https://www.kamco.or.kr/portal/bbs/view.do?mId=0701030000&bIdx=26945&ptIdx=282) · [주간한국](https://weekly.hankooki.com/news/articleView.html?idxno=7181271) · [부산일보](https://www.busan.com/view/busan/view.php?code=2026082114571143587) · [뉴스핌](https://www.newspim.com/news/view/20260814000812)