서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶고 집값에 따라 대출 한도를 나눈 10·15 대책이 곧 1년을 맞습니다. 한국부동산원 주간 통계로 보면, 지난해 10월 셋째 주부터 올해 10월 첫째 주(5일 기준)까지 서울 아파트 매매가격은 10.42% 올랐습니다. 다만 강남구는 1.40%, 성북구는 16.52%였습니다. 같은 서울 안에서 1년 사이 열 배 넘는 차이가 벌어진 셈입니다.
값은 바깥에서 올랐습니다
상승률 상위에는 성북구에 이어 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%), 구로구(13.69%), 중구(13.49%), 동대문구(13.42%), 노원구(12.52%)가 올랐습니다. 대부분 중저가 단지가 많은 지역입니다. 서초구는 3.35%에 그쳤습니다.
KB부동산 통계도 방향은 같습니다. 9월 말 기준 ㎡당 평균 매매가를 대책 발표 당시와 비교하면 강동구 24.8%, 동대문구 24.6%, 성북구 21.9% 순으로 올랐고, 강남구는 2.7%, 서초구는 6.7%였습니다. 두 기관은 조사 방식과 기준 시점이 달라 수치를 그대로 맞대어 볼 수는 없습니다.
최근 흐름도 다르지 않습니다. 10월 첫째 주 서울 아파트값은 0.12% 올라 87주 연속 상승을 이어갔습니다. 그 안에서 강남구(-0.34%), 서초구(-0.27%), 송파구(-0.19%), 용산구(-0.01%)는 내렸고, 서대문구(0.36%), 강북구(0.35%), 도봉구(0.32%), 노원구(0.31%)는 올랐습니다.
대출 한도가 그은 선
대책은 주택담보대출 한도를 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 나눴습니다. 비싼 집일수록 현금이 더 필요해졌고, 대출이 가장 많이 나오는 15억 원 이하 구간으로 수요가 옮겨갔다는 해석이 많습니다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "중저가 지역에 수요가 쏠리는 현상이 나타나 가격 상승이 완전히 차단됐다고 하기는 어렵다"고 말했습니다.
대출만의 결과로 보기는 어렵습니다. 올해 초 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 나온 뒤 강남권에는 세 부담을 줄이려는 매물이 나왔습니다. 기준금리는 7월과 8월 연속 인상으로 3.00%가 됐습니다. 전세도 영향을 줬습니다. 같은 기간 서울 전셋값은 9.96% 올랐고 성북구(15.64%)와 노원구(14.63%)가 앞섰습니다. 전세 부담이 커진 세입자가 외곽 매수로 돌아섰다는 분석이 나오는 배경입니다.
평균이 가린 것
KB 기준 서울 아파트 ㎡당 평균 매매가는 1956만9000원입니다. 59㎡로 단순 환산하면 11억5455만 원, 84㎡는 16억4377만 원입니다. 평균가에 면적을 곱한 값이어서 실제 거래가와는 차이가 있습니다. 그래도 동대문구 59㎡ 평균이 1년 새 7억2796만 원에서 9억714만 원으로 오른 것을 보면, 실수요자가 접근할 수 있던 가격대가 가장 빠르게 움직였다는 점은 분명합니다.
거래는 줄었습니다. 서울경제가 인용한 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계(9월 29일 기준)에 따르면 서울 아파트 거래는 4·5월 각 8000건 이상에서 8월 3466건으로 감소했습니다. 값은 오르는데 거래는 주는 국면에서는 소수의 거래가 지수를 움직일 수 있습니다.
무엇을 봐야 할까요
첫째, 15억 원 선입니다. 상승세가 이어져 외곽 단지가 이 선에 다가서면 대출 한도는 6억 원에서 4억 원으로 줄어듭니다. 지금까지 수요를 받쳐 온 조건이 달라질 수 있습니다.
둘째, 금리입니다. 다음 금융통화위원회는 10월 22일로 예정돼 있고 시장에서는 동결 전망이 우세합니다. 외곽 매수는 대출 의존도가 높아 금리 변화에 더 민감합니다.
셋째, 강남권 하락의 성격입니다. 급매가 소진되며 멈추는지, 호가 자체가 내려가는지는 몇 주 더 지켜봐야 합니다.
경매와 정비사업을 보시는 분께는 한 가지가 더 있습니다. 일반 매매가 허가와 실거주 의무에 묶인 동안 외곽 중저가 물건의 시세가 먼저 올랐습니다. 감정가는 몇 달 전 시세로 매겨지는 경우가 많으므로, 입찰 전에 최근 실거래가를 다시 확인하실 필요가 있습니다. 경락잔금대출도 주택담보대출 한도 규제를 받으니 자금 계획은 대출 한도에서 출발하시길 권합니다.
1년의 숫자는 규제가 값을 멈췄다기보다 값이 오르는 자리를 옮겼다는 쪽에 가깝습니다. 다음 1년은 그 자리가 15억 원 선과 3%대 금리를 넘어서도 유지되는지에 달려 있습니다.
*참고: [아이뉴스24 「10·15 대책 1년⋯강남보다 중저가 지역 집값 더 올랐다」(10.11)](https://m.inews24.com/v/2013629) · [헤럴드경제 「서울 59㎡ 평균값 11.5억」(10.11)](https://biz.heraldcorp.com/article/10898629) · [머니투데이 「서울 아파트값 87주 연속 상승」(10.8)](https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/08/2026100810252191367) · [서울경제 「9월 토허신청 4000건 밑돌아」(9.29)](https://m.sedaily.com/article/20096233)*