9월 30일 오전, 서울 양천구 목동4단지 재건축 조합 사무실에서 시공사 선정 현장설명회가 열렸습니다. 현대건설, 포스코이앤씨, IPARK현대산업개발, 제일건설 등 4개사가 참석했습니다. 예정 공사비는 1조6389억원이고, 3.3㎡당 공사비는 1010만원(부가세 별도)입니다. 목동 신시가지 14개 단지 가운데 3.3㎡당 공사비가 1000만원을 넘은 것은 이번이 처음입니다. 앞서 시공사를 정한 단지들은 대부분 단독 입찰이나 수의계약으로 진행됐습니다. 그래서 이번 4단지는 목동 재건축에서 처음으로 실제 경쟁입찰이 성사될지를 가늠하는 자리입니다.
1382가구가 2436가구로, 공사비는 목동 최고 수준
목동4단지는 양천구 목동 904번지 일대 1382가구를 지상 최고 49층, 2436가구로 다시 짓는 사업입니다. 조합은 목동 최초로 천장고 2.9m를 확보하는 등 고급화 설계를 내세웠습니다. 그 결과 공사비 단가가 다른 단지보다 높게 잡혔습니다.
비즈니스포스트 보도에 따르면 3.3㎡당 공사비는 6단지 950만원, 12단지 980만원, 10단지 990만원 수준입니다. 4단지는 이보다 2~6% 높습니다. 같은 날 현장설명회를 연 8단지는 1조1119억원, 3.3㎡당 약 965만원입니다.
입찰 조건은 까다로운 편입니다. 입찰보증금은 600억원으로, 현금 300억원과 이행보증 300억원으로 구성됩니다. 컨소시엄 입찰은 허용하지 않습니다. 조합은 "통합심의 기준을 벗어난 설계는 입찰 위반"이라며 대안설계를 최소화하라고 요구했습니다. 질의는 11월 2일까지 받고, 입찰은 11월 16일 오후 2시에 마감합니다. 시공사는 연내 총회에서 선정할 계획입니다.
왜 '현장설명회 참석'만으로는 부족한가
현장설명회에 여러 회사가 참석했다고 해서 경쟁입찰이 성사되는 것은 아닙니다. 목동에서는 이미 몇 차례 확인된 일입니다.
- 8단지: 9월 22일 마감된 입찰에 대우건설 한 곳만 응찰해 유찰됐고, 재입찰 절차에 들어갔습니다. - 10단지: 단독 응찰을 거쳐 현대건설이 우선협상대상자로 지정됐습니다. - 12·13단지: 각각 GS건설과 삼성물산만 응찰해 재입찰 국면이 됐고, 12단지는 수의계약이 유력하다는 보도가 나옵니다. - 6단지: 6월에 DL이앤씨를 수의계약으로 선정했습니다.
관련 법상 경쟁입찰은 두 곳 이상이 응찰해야 성립합니다. 두 번 유찰되면 조합은 수의계약으로 넘어갈 수 있습니다. 건설사로서는 무리한 수주전 대신 단독 응찰로 수의계약을 노리는 편이 비용이 덜 듭니다. 업계에서 "현장설명회는 북적여도 입찰은 조용하다"는 말이 나오는 이유입니다.
4단지에서는 현대건설의 '디에이치'와 포스코이앤씨의 '오티에르'가 맞붙을 것이라는 관측이 나옵니다. 다만 두 회사가 실제로 입찰서를 내는지는 11월 16일이 돼야 알 수 있습니다.
조합원과 매수 대기자가 봐야 할 것
첫째, 경쟁 여부가 조건을 좌우합니다. 경쟁이 붙으면 건설사는 사업비 대여, 공사비 검증 조건, 마감재 수준 등에서 조합에 유리한 제안을 내놓게 됩니다. 단독 응찰로 수의계약에 들어가면 조합의 협상력은 상대적으로 약해집니다. 11월 16일에 응찰한 회사 수를 가장 먼저 확인하시기 바랍니다.
둘째, 1010만원은 상한선입니다. 이번 공사비는 입찰 기준 단가입니다. 착공 전후 물가 변동이나 설계 변경에 따라 공사비가 다시 올라가는 일은 정비사업에서 흔합니다. 계약서에 물가 연동 조항이 어떻게 들어가는지, 공사비 검증을 어느 시점에 받는지가 실제 분담금을 좌우합니다. "고급화"라는 말만 보지 마시고, 그 비용이 조합원 1인당 얼마로 돌아오는지를 따져보셔야 합니다.
셋째, 시세에는 이미 기대가 반영돼 있습니다. 목동은 시공사 선정이 잇따르면서 손바뀜이 늘었고, 11단지 전용 75㎡가 21억1000만원에 거래되는 등 단지마다 신고가가 나오고 있습니다. 목동 신시가지 일대는 토지거래허가구역이어서 실거주 요건도 따져봐야 합니다. 시공사 브랜드보다 사업 일정과 분담금 추정치를 먼저 확인하시는 편이 안전합니다.
정리하며
목동 재건축은 14개 단지 가운데 약 85%가 시공사를 정했거나 선정 공고를 앞두고 있습니다. 1010만원이라는 공사비 단가와 4개사의 현장설명회 참석은 목동 재건축이 '속도'에서 '조건' 경쟁으로 넘어갈 수 있는지 보여주는 시험대입니다. 11월 16일 입찰서가 두 장 이상 들어오면 목동의 첫 경쟁입찰이 됩니다. 한 장만 들어오면 지금까지와 같은 구도가 이어집니다. 남은 단지들의 협상 기준선도 이 결과에 따라 달라질 수 있습니다.