어제(9월 22일) 경기 성남시 분당구 정자동에서 접수된 청약 한 건이, 이번 주 분양 시장의 온도를 가장 정확하게 보여줬습니다. 포스코이앤씨가 느티마을4단지를 리모델링해 공급하는 '더샵 분당하이스트'입니다. 전용 84㎡ 최고 분양가가 29억8100만원. 지난 5월 서울 동작구 흑석동 '써밋 더힐'이 세운 84㎡ 최고 분양가(29억7820만원)를 넉 달 만에 갈아치운 숫자입니다. 그런데 같은 단지에서, 어떤 주택형은 미달이 났습니다. 이 두 사실이 한 단지 안에 동시에 있다는 것이 오늘의 이야기입니다.
숫자부터 정리하겠습니다
총 1149가구 중 일반분양은 143가구입니다. 리모델링 단지라 일반분양 물량 자체가 적습니다.
9월 21일 특별공급은 77가구 모집에 226건이 접수돼 평균 2.94대 1이었습니다. 이튿날 1순위 해당지역은 68가구에 264건, 평균 3.88대 1. 오늘(9월 23일)은 1순위 기타지역 접수일이고, 당첨자 발표는 10월 2일, 정당계약은 10월 13~15일입니다.
평균만 보면 "미달은 면했다"입니다. 문제는 평균 안쪽입니다.
- 전용 66㎡A: 28가구 모집에 150건 — 5.36대 1 - 전용 74㎡A: 3가구에 22건 — 7.33대 1 - 전용 84㎡H: 1가구에 7건 — 7대 1 - 전용 84㎡B: 5가구 모집에 3건 — 미달
분양가를 나란히 놓으면 선이 보입니다. 66㎡A가 21억6300만원, 74㎡A가 24억200만원, 84㎡A가 29억8100만원입니다. 21억대에는 150건이 몰렸고, 29억대의 어떤 타입에는 3건이 들어왔습니다. 같은 브랜드, 같은 동네, 같은 날짜에 벌어진 일입니다.
'분당이라서'가 아니라 '20억대 초반이라서'
시장은 지금 지역을 고르는 게 아니라 총액을 고르고 있습니다.
분당 리모델링 분양은 몇 년 전만 해도 두 자릿수 경쟁률이 나오던 자리였습니다. 이번 3.88대 1은 그 시절과 비교하면 확연히 낮습니다. 단지의 입지가 나빠진 게 아닙니다. 정자역 도보 10분, 신분당선·수인분당선 더블 역세권이라는 조건은 그대로입니다. 바뀐 건 가격표와, 그 가격표를 감당할 수 있는 사람의 수입니다.
배경도 우호적이지 않습니다. 전국 1순위 평균 경쟁률은 석 달째 3대 1을 밑돌고 있고, 6월 말 기준 전국 미분양은 6만7464가구, 이 가운데 다 짓고도 안 팔린 준공 후 미분양이 2만9786가구입니다. "청약만 넣으면 프리미엄"이던 국면은 이미 지나갔다고 보는 편이 안전합니다.
여기에 리모델링 특유의 조건이 겹칩니다. 리모델링은 재건축보다 빠르지만, 기존 골조를 살리기 때문에 평면과 구조에서 신축 재건축만큼의 자유도가 없습니다. 같은 값이면 무엇을 포기하는지를 계산하는 수요층이, 29억이라는 총액 앞에서 더 깐깐해진 셈입니다.
실수요자가 봐야 할 날짜는 10월 13일입니다
당첨자 발표(10월 2일)보다 중요한 건 정당계약(10월 13~15일) 이후입니다. 확인할 지점을 정리하면 이렇습니다.
첫째, 미달 주택형의 뒷이야기. 84㎡B처럼 1순위에서 남은 물량은 2순위와 이후 절차로 넘어갑니다. 여기서도 채워지지 않으면 무순위(이른바 '줍줍')로 나옵니다. 29억대 주택형이 무순위까지 내려올지, 그때 조건이 어떻게 붙을지를 보면 이 단지의 실제 수요 두께를 알 수 있습니다.
둘째, 계약률. 경쟁률은 신청서 숫자고, 계약률은 돈을 낸 숫자입니다. 둘의 간격이 요즘처럼 벌어지는 시기에는 계약률이 훨씬 정직한 지표입니다. 3.88대 1이 계약 완료로 이어지는지가 진짜 성적표입니다.
셋째, 자금 계획. 29억 분양가는 대출 규제 구간의 한참 위입니다. 중도금 대출 조건과 잔금 시점의 자기자본 비율을 먼저 계산하고 청약 버튼을 눌러야 합니다. 입주 예정은 2027년 12월로, 그 사이 금리와 시세가 어디에 있을지는 아무도 장담하지 못합니다.
넷째, 주변 시세와의 간격. 고분양가 논란의 결론은 언제나 인근 실거래가가 냅니다. 정자동 일대 동일 면적 실거래를 분양가 옆에 붙여놓고 보는 것이, 기사 열 개를 읽는 것보다 빠릅니다.
역대 최고 분양가와 미달이 한 단지에서 같은 주에 나왔습니다. 시장이 식었다는 뜻도, 뜨겁다는 뜻도 아닙니다. 선이 그어졌다는 뜻입니다. 그 선이 어디쯤인지는, 이번 단지의 66㎡와 84㎡ 사이 어딘가에 있습니다.