경기 광명시가 철산·하안지구 재건축 단지에 요청했던 공공임대주택 비율을 3.75%에서 1%로 낮추기로 했습니다. 시는 9월 15일 제5차 주민 간담회에서 이 안을 제시했고, 16일 재건축연합회에 공문을 보냈습니다. 박승원 시장은 "사전 설명과 논의가 부족했다"며 사과했습니다. 8월 19일 첫 공문이 나간 지 약 한 달 만에 요구가 크게 줄었습니다. 다만 1%를 언제, 어떤 방식으로 반영할지는 구역마다 다시 협의해야 합니다.
한 달 동안 무슨 일이 있었나
철산·하안지구는 기존 14개 단지 약 2만4000가구를 약 3만2000가구 규모로 다시 짓는 광명 최대의 재건축 벨트입니다. 보도에 따라 기존 가구 수는 2만4000~2만6000가구대로 조금씩 다르게 집계됩니다. 2024년 3월 고시된 지구단위계획에서 제3종일반주거지역의 용적률은 기준 220%, 허용 250%, 상한 280%로 정해졌습니다. 제로에너지·장수명주택 같은 다른 법률상 인센티브를 더하면 최대 330%(중첩용적률)까지 올릴 수 있습니다. 공공임대는 이 친환경·지능형 건축 항목들과 함께 골라서 쓸 수 있는 선택지 중 하나로 들어가 있었습니다.
8월 19일 광명시는 조합·추진위·지정개발자에게 "정비계획 수립·변경 때 공공임대주택을 반영해 달라"는 공문을 보냈습니다. 시는 330%까지 허용해 사업성과 개발이익이 커진 만큼 그에 맞는 공공기여가 필요하다고 설명했습니다. 공문에는 가구 수나 비율이 적혀 있지 않았습니다. 이후 일정은 다음과 같습니다.
- 8월 24일: 간담회를 열었지만 양측 입장 차이만 확인 - 9월 8일: 시장이 참석한 간담회에서 시가 3.75%안을 제시 - 9월 초: 반대 서명 1만2000명 이상, 시의회도 "기존 기준을 소급 적용하지 말라"고 요구 - 9월 15일: 제5차 간담회에서 1%안 제시, 16일 공문으로 공식화
전용 59㎡ 기준으로 3.75%안은 단지당 50~70가구, 1%안은 단지당 10~20가구 수준이라고 시는 설명합니다.
같은 14.8%를 두고 다른 해석
이번 갈등의 핵심은 공공기여를 이미 얼마나 냈느냐입니다. 광명시는 계획을 세우는 과정에서 기부채납 비율을 17.4%에서 14.8%로 2.6%포인트 낮춰줬다고 강조합니다. 조합 측은 같은 14.8%를 두고, 종상향에 따른 의무 공공기여 8%에 상한용적률 확보용 기부채납까지 더하면 이미 이만큼 내고 있는데 임대까지 얹는 것은 과하다고 반박합니다.
주민들이 걱정하는 이유는 간단합니다. 공공임대로 돌아가는 가구는 일반분양 물량에서 빠집니다. 일반분양 수입이 줄면 그만큼 조합원 분담금으로 메워야 합니다. 철산주공13단지 측은 임대 반영이 사실상 의무화되면 분양수입이 약 1000억원 줄어든다고 주장했습니다. 조합 측이 추산한 숫자이며, 시가 검증한 수치는 아닙니다.
1%로 끝난 이야기는 아닙니다
이번 조정으로 부담은 줄었지만 불확실성이 모두 사라진 것은 아닙니다. 투자자와 실수요자가 확인할 점은 다음과 같습니다.
첫째, 반영 시점과 방식입니다. 시는 1%를 구역별 정비계획을 결정하거나 변경하는 단계에서 협의하겠다고 밝혔습니다. 이미 시공자 선정 단계에 들어간 구역이 많습니다. 하안주공3·4단지는 8월 1일 포스코이앤씨를 시공자로 정했고, 철산주공13단지는 연내 선정을 앞두고 있습니다. 정비계획을 변경할 때마다 임대 반영 여부가 다시 쟁점이 될 수 있습니다.
둘째, 기준이 사후에 바뀔 수 있다는 점입니다. 계획이 고시된 지 2년이 지난 뒤 선택 항목을 사실상 의무처럼 요청한 사례입니다. 이번에는 주민 반발로 요구가 줄었지만, 같은 방식의 요청은 다른 지자체에서도 나올 수 있습니다. 조합원 지분이나 입주권을 살 때는 현재 분담금 추정치가 어떤 공공기여를 전제로 계산됐는지 확인해 보시기 바랍니다.
셋째, 협의 창구입니다. 시는 시장·주민·사업시행자가 함께하는 정례 간담회를 새로 만들고, 9월 11일 재건축 담당 인력을 1명 보강했습니다. 필요하면 인력을 더 늘리겠다고 했습니다. 14개 단지, 3만 가구 규모의 사업이 제 속도로 가려면 이런 소통 창구가 제대로 돌아가야 합니다.
한 달 사이 요구는 3.75%에서 1%로 줄었습니다. 이제 남은 일은 그 1%를 각 구역 정비계획에 어떻게 반영하느냐입니다. 광명 재건축 투자를 검토 중이라면 앞으로 열릴 구역별 정비계획 변경 공람을 챙겨 보시는 것이 좋습니다.