큰 집 한 채를 내놓고 새 아파트 두 채를 받는 '1+1 분양'은 오래도록 정비사업 조합원의 좋은 선택지였습니다. 한 채에 살고 다른 한 채는 세를 주거나 자녀에게 물려줄 수 있어서입니다. 그런데 요즘 서울 사업장에서는 이 선택을 두고 불만이 커지고 있습니다. 9월 11일 하우징헤럴드 보도에 따르면 노량진1구역은 분양신청자 961명 중 527명(54.8%)이 1+1 분양을 신청했습니다. 방배5구역은 330명 이상, 반포주공1단지는 약 670명입니다. 가락삼익맨숀, 한남2구역, 북아현3구역에서도 신청이 많았습니다. 이렇게 많은 조합원이 이제 '팔 수는 없는데, 세금과 대출에서는 다주택자'라는 처지에 놓였습니다.
작은 한 채에 붙는 3년의 조건
1+1 분양의 근거는 도시정비법 제76조입니다. 종전 자산의 가격이나 종전 주택의 주거전용면적 범위 안에서 두 채를 받을 수 있고, 그중 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 합니다. 조건이 하나 더 있습니다. 이 60㎡ 이하 주택은 이전고시 다음 날부터 3년 동안 매매나 증여 같은 방법으로 넘길 수 없습니다(상속은 예외).
이 제한은 원래 투기를 막으려고 만든 것입니다. 한 채를 쪼개 두 채를 받은 뒤 곧바로 되파는 일을 막자는 취지였습니다. 문제는 오래 보유한 조합원에게도 똑같이 적용된다는 점입니다. 방배5구역은 2012년에 조합설립인가를 받았으니, 그때부터 보유한 원조합원은 14년 넘게 기다린 셈입니다. 그래도 입주 뒤 3년은 작은 집을 처분할 수 없습니다. 최근 투자 목적으로 들어온 사람과 같은 조건입니다.
전매는 막혔는데 세금과 대출은 다주택자 기준
팔 수 없는 집이라면 적어도 주택 수에서는 빼 줄 것이라고 기대하기 쉽습니다. 하지만 법원 판단은 달랐습니다. 보도에 따르면 대법원은 지난해 2월 1+1 분양으로 받은 60㎡ 이하 추가 주택도 종합부동산세 주택 수에 넣어야 한다고 판단했습니다. 도시정비법이 양도를 막는다고 해서 종부세에서까지 빼 주는 것은 아니라는 논리입니다. 결국 두 채를 받는 순간 1세대 1주택자에게 주는 공제와 세액공제를 받지 못할 수 있습니다.
양도세도 부담이 커졌습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 끝나면서, 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 요건에 따라 기본세율에 20%p가 더 붙을 수 있습니다. 3년이 지나 작은 집을 팔 때, 또는 급하게 기존 집을 정리해야 할 때 계산이 달라집니다.
대출이 가장 급한 문제입니다. 규제지역에서 다주택자의 주택담보대출은 LTV 0%라서 이주비 대출을 사실상 받기 어렵습니다(뉴스핌, 7월 28일). 올해 2월에는 노량진1구역 조합원의 약 70%가 1+1 신청자이거나 다주택자여서 기본 이주비 대출이 제한된다는 보도가 나왔습니다. 8·13 대책으로 담보가치를 매기는 기준은 넓어졌지만, 정책브리핑 설명대로 LTV 40%와 한도 6억 원은 그대로입니다. 주택금융공사의 추가 이주비 보증도 내년에야 나옵니다. 1+1 조합원이 당장 기댈 수 있는 제도는 거의 없는 셈입니다.
조합원과 입주권 매수자가 확인할 것
업계는 조합설립인가 전부터 보유한 원조합원이나 10년 이상 장기 보유자에게는 전매제한 예외를 두자고 요구하고 있습니다. 다만 법이 바뀐 것은 아직 없습니다. 제도가 바뀔 것을 전제로 계획을 세우기보다 지금 규칙으로 따져 보시는 편이 안전합니다.
조합원이라면 먼저 1+1로 받을 두 채의 보유세를 입주 뒤 3년 동안 미리 계산해 보시길 권합니다. 1주택으로 받을 때와 비교해 보는 것입니다. 이주비를 대출 없이 마련할 수 있는지도 함께 따져야 합니다. 조합이 관리처분계획을 바꿀 때 분양 평형을 다시 선택할 기회가 생기는지 총회 안건을 챙겨 보시는 것도 필요합니다.
입주권을 사려는 분이라면 매도인이 1+1 신청자인지부터 확인하셔야 합니다. 추가분 60㎡ 주택에는 전매제한이 붙어 있습니다. 매수 후 본인의 주택 수가 어떻게 되는지, 그에 따라 대출과 세금이 어떻게 달라지는지도 계약 전에 따져 보셔야 합니다.
1+1 분양은 여전히 자산을 두 채로 나눌 수 있는 제도입니다. 다만 지금 규제 아래에서는 입주 뒤 3년 동안 전매제한과 다주택 규제를 함께 감당해야 합니다. 신청 전에 그 3년의 비용을 먼저 계산해 보셔야 합니다.