오늘(8월 27일)은 한국자산관리공사(캠코)가 8월 24~26일 진행한 압류재산 공매의 개찰일입니다. 이 회차 규모만 5967억원, 1659건입니다. 그런데 이건 8월의 네 번째 회차일 뿐입니다. 8월 한 달 동안 온비드에 올라온 캠코 압류재산은 7811건, 3조692억원어치였습니다. 법원경매 통계에 가려 잘 보이지 않던 시장이, 지금 매주 열리고 있습니다.
8월에만 네 차례, 7811건
회차별로 보면 이렇습니다.
| 입찰기간 | 규모 | 건수 | 토지 | 주거용 | |---|---|---|---|---| | 8월 3~5일 | 1조65억원 | 2254건 | 1264건 | 504건 | | 8월 10~12일 | 5918억원 | 1506건 | 902건 | 260건 | | 8월 18~19일 | 8742억원 | 2392건 | 1393건 | 494건 | | 8월 24~26일 | 5967억원 | 1659건 | 975건 | 356건 |
합치면 토지가 4534건으로 압도적이고, 아파트·주택 같은 주거용 건물이 1614건입니다. 이 가운데 수도권 소재 주거용은 802건이었습니다. 압류재산 공매는 국세·지방세를 체납한 사람의 재산을 세무서·지자체가 압류해 캠코에 매각을 위임하는 절차입니다. 캠코는 최근 5년간 이런 방식으로 약 1조6347억원의 체납세액을 걷었다고 밝히고 있습니다.
여기서 먼저 짚어야 할 건 구성비입니다. 실수요자가 기대하는 아파트·주택은 전체의 20% 남짓이고, 나머지 대부분은 임야를 포함한 토지입니다. "공매에 1조원이 풀렸다"는 헤드라인과, 실제로 내가 살 수 있는 물건의 수는 전혀 다른 숫자입니다.
'감정가의 70% 이하'가 싼 게 아닌 이유
8월 네 회차에서 감정가의 70% 이하로 입찰 가능한 물건은 각각 896건·858건·790건·879건, 합계 3423건이었습니다. 전체의 44%가 감정가 대비 30% 이상 깎인 가격표를 달고 있었다는 뜻입니다.
싸 보입니다. 하지만 이 가격은 할인이 아니라 기록입니다. 압류재산 공매는 1주 간격으로 회차가 돌아가고, 유찰될 때마다 공매예정가격이 10%씩 차감됩니다. 즉 예정가가 감정가의 70% 이하라는 것은 이미 세 번 이상 아무도 사지 않았다는 이력이 붙었다는 의미입니다. 위치가 나쁘거나, 맹지이거나, 지분만 나온 물건이거나, 권리관계가 복잡하거나 — 시장이 세 번에 걸쳐 내린 판단이 가격에 반영돼 있는 겁니다.
물론 그중에는 단지 노출이 적어 유찰된 물건도 있습니다. 그래서 회차가 쌓인 물건은 '왜 안 팔렸는지'를 먼저 설명할 수 있어야 입찰 대상이 됩니다. 순서를 뒤집으면 곤란합니다.
공매에는 인도명령이 없습니다
이것이 법원경매와 공매를 가르는 가장 큰 실무 차이입니다.
법원경매에서 낙찰자는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 부동산인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제136조). 신청하면 통상 1주일 안팎에 결정이 나오고, 이를 근거로 강제집행까지 갈 수 있습니다. 점유자를 내보내는 절차가 경매 절차 안에 내장돼 있는 셈입니다.
압류재산 공매에는 이 제도가 없습니다. 캠코가 회차마다 공지에 "임차인에 대한 명도책임은 매수자에게 있다"고 적어두는 이유가 여기 있습니다. 점유자가 나가지 않으면 낙찰자는 별도로 명도소송을 제기해야 하고, 소장 접수부터 판결까지 통상 4~6개월 이상이 걸립니다. 그 기간의 소송비용, 이자, 관리비는 모두 매수자 몫입니다.
감정가보다 20~30% 싸게 받았다고 계산했는데, 명도에 반년과 수백만~수천만원이 들어가면 그 할인폭은 사라집니다. 공매 입찰가는 '얼마에 사느냐'가 아니라 '얼마에 사서 언제 쓸 수 있느냐'로 계산해야 합니다.
입찰 전에 확인할 네 가지
첫째, 점유자가 누구인지. 임차인이 있다면 전입신고일이 압류·근저당 등 선순위 권리보다 빠른지 확인해야 합니다. 선순위 임차인이면 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있고, 그 위에 명도 부담까지 겹칩니다.
둘째, 배분요구 여부. 임차인이 배분요구를 했는지, 했다면 배분 순위상 실제로 보증금을 얼마나 회수하는지에 따라 인수 금액이 달라집니다.
셋째, 토지라면 형상과 진입로. 8월 물건의 58%가 토지였습니다. 임야·농지는 맹지 여부, 지분 매각 여부, 분묘 유무, 개발행위 제한을 현장에서 확인하지 않으면 등기부만으로는 판단이 서지 않습니다.
넷째, 공매가 취소될 수 있다는 점. 체납자가 세금을 내거나 송달이 되지 않으면 입찰 직전에도 물건이 빠집니다. 한 물건에만 매달려 준비하는 방식은 위험합니다.
공매의 장점은 분명합니다. 온비드로 어디서든 입찰할 수 있고, 진행 현황과 결과가 전부 공개됩니다. 법원에 가서 줄을 설 필요도 없습니다. 다만 편의성이 곧 안전성은 아닙니다. 입찰이 쉬워진 만큼, 법원경매에서 자동으로 따라오던 보호장치 하나가 빠져 있다는 사실을 계산에 넣어야 합니다. 회차별 물건은 온비드(www.onbid.co.kr) '부동산 > 공고 > 캠코 압류재산'에서 확인할 수 있습니다.
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출처: [캠코, 1조원 규모 압류재산 공매 실시(뉴스핌)](https://www.newspim.com/news/view/20260731001145) · [캠코, 8742억원 규모 압류재산 2392건 공매(뉴스핌)](https://www.newspim.com/news/view/20260814000812) · [캠코, 5967억 원 규모 압류재산 1659건 공매(부산일보)](https://www.busan.com/view/busan/view.php?code=2026082114571143587) · [경매 인도명령 신청 기한(법도 명도소송센터)](https://www.ujsdp.com/bbs/board.php?bo_table=dp_law&wr_id=4762)