분양가상한제 단지의 분양가 기준선이 두 달 만에 또 올랐습니다. 국토교통부는 9월 15일자로 기본형건축비를 ㎡당 232만8000원으로 고시했습니다. 7월 15일 비정기 고시 때의 223만7000원보다 4.07% 오른 금액입니다. 7월에는 철근값 때문에 0.77%를 올렸는데, 이번엔 인상 폭이 다섯 배 넘게 커졌습니다. 강남3구·용산 일부 민간택지와 3기 신도시 같은 공공택지에서 청약을 준비하신다면 이 숫자부터 확인하셔야 합니다. 곧 나올 모집공고의 분양가가 이 기준에서 출발하기 때문입니다.
이번엔 자재비보다 '간접비'가 끌어올렸습니다
기본형건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일 두 번 정기 고시합니다. 철근·레미콘 같은 주요 자재값이 급등하면 중간에 비정기로 조정하기도 합니다. 기준은 16~25층, 전용 60~85㎡ 지상층입니다.
올해 흐름을 정리하면 이렇습니다.
- 2025년 9월: ㎡당 217만4000원 - 2026년 3월: ㎡당 222만원 - 2026년 7월(비정기): ㎡당 223만7000원(+0.77%) - 2026년 9월: ㎡당 232만8000원(+4.07%)
7월 인상은 고강도 철근 가격이 3월 고시 이후 약 18.6% 오른 게 원인이었습니다. 이번 인상은 성격이 조금 다릅니다. 가장 크게 오른 항목은 간접공사비로, ㎡당 60만4000원에서 66만3000원으로 9.77% 뛰었습니다. 조달청이 4월 발표한 '2026년 원가계산 간접공사비 적용기준'이 반영되면서 간접노무비 요율이 14.6%에서 18.1%로, 기타경비 요율이 6.0%에서 6.9%로 올랐습니다. 정부가 공사 전 단계에서 안전투자 지원을 늘리기로 한 방침이 원가 기준에 들어간 결과입니다. 레미콘·창호유리·강화합판 마루 같은 자재값도 함께 올랐습니다.
눈여겨보실 점은 간접비 요율은 한 번 오르면 잘 내려가지 않는다는 것입니다. 자재값은 시황에 따라 내려갈 수 있지만, 안전 관리 인력과 경비 기준은 제도로 굳어집니다. 이번 인상분은 일시적인 조정이라기보다 새 기준선으로 보시는 편이 맞습니다.
내 분양가에는 얼마나 붙을까요
3.3㎡로 환산하면 올해 3월 732만6000원에서 768만2000원이 됐습니다. 반년 새 35만6000원(4.86%)이 오른 셈이고, 2022년 3월(㎡당 182만9000원)과 비교하면 4년여 동안 27.3% 올랐습니다.
전용 84㎡의 공급면적을 약 112㎡로 잡고 단순 계산하면, 이번 고시로만 기본형건축비가 1000만원 안팎 늘어납니다. 다만 참고용 수치일 뿐입니다. 실제 분양가는 택지비, 지하층 건축비, 각종 가산비를 더해 지자체 분양가심사위원회가 정합니다.
그래서 같은 인상률이라도 지역마다 체감이 다릅니다. 서울 강남권처럼 택지비가 분양가의 대부분인 곳은 건축비 인상의 영향이 상대적으로 작습니다. 반면 3기 신도시처럼 택지비가 낮은 공공택지는 분양가에서 건축비 비중이 커서 이번 인상이 더 직접적으로 반영됩니다.
사전청약 당첨자에게는 더 무거운 숫자입니다
사전청약 당첨자라면 이번 고시가 특히 부담입니다. 서울경제가 9월 6일 보도한 집계를 보면, 인천계양 전용 59㎡는 사전청약 때 추정가 3억8262만원에서 본청약 확정가 5억3490만원으로 39.8% 올랐습니다. 남양주왕숙2 84㎡는 30%, 고양창릉 84㎡는 22.1% 올랐습니다. 사전청약 95개 블록 가운데 본청약까지 간 곳은 13곳뿐이고, 그중 원래 일정을 지킨 곳은 1곳이었습니다. 본청약이 늦어질수록 그동안 오른 건축비가 확정 분양가에 그대로 쌓이는 구조입니다. 남양주왕숙2와 고양창릉에서는 이미 블록마다 150명 안팎이 본청약을 포기했습니다.
청약 전에 확인하실 세 가지
첫째, 모집승인 '신청일'을 보십시오. 새 기준은 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청한 단지부터 적용됩니다. 그 전에 신청을 마친 단지는 종전 기준으로 분양가를 산정합니다. 가을 분양이 몰리는 시기라 공고 날짜가 비슷해도 적용 기준이 다를 수 있습니다.
둘째, 분양가 공시 항목에서 '건축비 가산비'를 따로 보십시오. 기본형건축비는 기준일 뿐이고, 가산비를 얼마나 인정받는지에 따라 최종 금액이 크게 달라집니다. 업계에서도 가산비를 더하면 추가 인상 여지가 있다고 봅니다.
셋째, 자금 계획은 추정가보다 10~20% 넉넉하게 잡으십시오. 올해만 정기·비정기 고시로 세 번 올랐고, 서울 민간아파트 분양가는 5월부터 3.3㎡당 6000만원을 넘어 6200만~6300만원대에 머물러 있습니다. 분양가상한제 단지는 여전히 시세보다 싸다는 장점이 있습니다. 하지만 '싸다'의 기준선 자체가 올라가고 있다는 점도 함께 계산에 넣으셔야 합니다.