올해 1~10월 서울에서 진행된 법원 경매는 3만3240건입니다. 2006년(3만3824건) 이후 가장 많고, 11~12월 물량까지 더하면 20년 전 기록도 넘을 것으로 보입니다. 같은 기간 평균 낙찰가율은 75.4%로, 2013년(72.3%) 이후 13년 만에 가장 낮습니다. 이재명 대통령은 지난 3일 집을 서둘러 사야 한다는 압박을 느끼는 수도권 실수요자들에게 거래량·매물·실거래가·담보대출 연체율과 함께 "경매 건수"를 살펴보라고 당부했습니다. 그만큼 경매 통계가 시장을 읽는 지표로 주목받고 있습니다. 다만 이 숫자를 그대로 '집값 하락 신호'로 받아들이기 전에 확인할 점이 몇 가지 있습니다.
숫자가 말하는 것: 물건은 쌓이고, 값은 낮아졌다
흐름부터 보겠습니다. 법원경매정보 매각통계에 따르면 서울 경매 진행 건수는 2021년 6357건, 2022년 8658건으로 바닥을 찍은 뒤 계속 늘었습니다. 올해는 금융위기 무렵인 2008년(1만4544건)의 두 배를 넘었습니다. 낙찰가율은 반대로 움직였습니다. 2021년 100.3%였던 평균이 2022년 92.4%로 내려온 뒤 하락세가 이어졌습니다.
전국으로 넓혀도 비슷합니다. 한국경제 보도에 따르면 1~9월 전국 법원 경매 건수는 26만3018건으로 이미 지난해 전체(28만767건)의 93.7%에 이릅니다. 연간으로는 35만 건 안팎이 예상되며, 이는 2009년(29만7038건)을 넘어 역대 최대입니다. 전국 매각률은 21.2%로, 경매에 나온 물건 10건 중 8건가량이 유찰되고 있습니다.
지지옥션 이주현 선임연구원은 유형별로 원인이 다르다고 설명합니다. 아파트는 지방을 중심으로, 연립·다세대는 전세사기 여파로 물건이 쌓이고 있습니다. 상가는 공실이 길어지며 부실화됐고, 토지는 농지 조사가 강화되고 개발 수요가 줄면서 경매로 넘어오는 물건이 늘었습니다.
그런데 서울 아파트는 감정가를 넘겨 팔린다
아파트만 떼어 보면 전혀 다른 모습입니다. 10월 서울 아파트(주상복합 제외) 경매 진행 건수는 226건으로 전월보다 42.1% 늘었지만, 낙찰가율은 101.10%로 오히려 올랐습니다. 지지옥션 집계로는 감정가 15억원 이하 아파트의 낙찰가율이 103.6%였습니다. 반면 25억원 이상은 97.1%에 그쳤고, 낙찰률은 13.6%에 불과했습니다.
이 차이는 대출 규제에서 나옵니다. 수도권 주택담보대출 한도는 최대 6억원이고, 집값이 15억원을 넘으면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원으로 줄어듭니다. 경락잔금대출에도 같은 한도가 적용되고, 6개월 안에 전입해야 합니다. 대출이 나오는 중저가 아파트로는 실수요자가 몰리고, 현금이 많이 필요한 초고가는 유찰이 반복되는 구조입니다. 노원구에서는 올해 1~9월 낙찰된 아파트 62건 중 30건(48.4%)이 감정가 이상에 팔렸습니다. 지난해 같은 기간에는 104건 중 8건(7.7%)이었습니다.
결국 서울 경매 전체 평균 낙찰가율 75.4%는 빌라·상가·토지처럼 잘 팔리지 않는 물건들의 영향을 크게 받은 수치입니다. 서울 아파트 시장의 체온과는 다르다는 점을 기억해야 합니다.
'진행 건수'를 읽을 때 주의할 점
진행 건수에는 함정이 하나 있습니다. 진행 건수는 새로 경매에 들어온 물건만 세지 않습니다. 한 번 유찰된 물건이 다음 매각기일에 다시 나오면 또 한 건으로 집계됩니다. 유찰이 많아질수록 숫자가 실제 물건 수보다 부풀려지는 셈입니다. 새로 유입되는 물량을 보려면 '경매 접수 건수'를 함께 봐야 합니다. 전국 접수 건수는 1~9월 8만3194건으로, 연말에 몰리면 2009년의 연간 최대치(12만4252건)를 넘을 수 있습니다.
전문가들의 해석도 갈립니다. NH농협은행 윤수민 전문위원은 지금의 지표를 집값 하락 신호로 받아들이기는 어렵다고 봅니다. 다만 노원·도봉·강북 등 외곽은 상승이 제약되고 있어 중저가 상승세가 내년부터 잦아들 수 있다고 내다봤습니다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 7~8월 금리 인상의 여파가 아직 반영되지 않았다며, 이 흐름이 당분간 이어질 것으로 봤습니다. 또 경매 물건이 늘면 "급하게 매수하지 않아도 된다는 분위기"가 생길 수 있다고 말했습니다. 도시와경제 송승현 대표는 중저가 낙찰가율이 여전히 높아 내년 상반기까지는 중저가 강세가 이어질 것으로 전망했습니다.
실수요자·투자자가 볼 것
첫째, 전체 통계보다 관심 있는 지역과 유형의 낙찰가율 추이를 따로 보시길 권합니다. 같은 서울이라도 빌라와 아파트, 15억원 이하와 25억원 이상은 서로 다른 시장입니다.
둘째, 진행 건수가 아니라 접수 건수와 연체율을 함께 보셔야 합니다. 실제 부실이 늘고 있는지는 새로 들어오는 물량에서 드러납니다.
셋째, 감정가 이상 낙찰이 흔한 구간에서는 '경매가 시세보다 싸다'는 전제가 무너진 상태입니다. 호가를 기준으로 입찰가를 정하면 시세보다 비싸게 낙찰받을 수 있다는 지적도 나옵니다. 입찰 전에는 최근 실거래가를 꼭 확인하시고, 경락잔금대출 한도와 전입 요건도 미리 맞춰 두셔야 합니다.
물건이 늘었다는 것은 선택지가 넓어졌다는 뜻이기도 합니다. 서두르기보다 숫자를 나눠 읽는 쪽이 지금 경매시장에서 손해를 줄이는 방법입니다.