경기 광명과 부천에서 같은 숫자가 두 번 나왔습니다. 1순위 평균 경쟁률 1.68대 1입니다. 평균만 보면 두 단지 모두 마감처럼 보입니다. 하지만 부천 '상동역 롯데캐슬 시그니처'는 계약 단계에서 전체 1859가구 가운데 785가구(42.2%)가 무순위로 다시 나왔습니다. 광명 '시티프라디움 에듀하임'은 2순위까지 받고도 전용 84㎡ 75가구가 남았습니다. 한국부동산원 기준 10월 둘째 주 광명 아파트값이 한 주 만에 0.62% 오른 와중의 일입니다. 집값은 오르는데 새 아파트는 남는 이유를 짚어 보겠습니다.
평균 1.68대 1이 가린 것
부천 단지는 8월 1순위에서 1536가구 모집에 2576건이 들어왔습니다. 그런데 특별공급은 815가구에 323건으로 0.40대 1에 그쳤습니다. 신청은 계약으로 이어지지 않았습니다. 무순위로 나온 물량은 전용 84㎡ 784가구와 펜트하우스 1가구입니다. 84C형은 353가구 중 267가구(75.6%)가 남았고, 외곽 라인에 배치돼 선호도가 높았던 84E형은 잔여율이 20.2%였습니다. 같은 단지 안에서도 동·라인에 따라 결과가 갈린 것입니다.
광명은 더 극적이었습니다. 광명 거주자만 신청할 수 있는 해당지역 1순위에서 273가구에 100명이 신청해 0.37대 1에 그쳤습니다. 전용 84㎡는 221가구에 18명뿐이었습니다. 반면 59㎡ 두 주택형은 마감됐고, 특별공급 신청자의 약 86%도 59㎡에 몰렸습니다. 수요가 사라진 것이 아니라 감당할 수 있는 가격대로 좁혀진 것입니다.
기준은 '바로 옆 구축'이었습니다
두 단지의 공통점은 분양가입니다. 부천 단지의 84㎡ 최고 분양가는 16억3800만 원입니다. 뉴스핌에 따르면 인근 힐스테이트중동 같은 면적은 8월에 11억8000만 원에 거래됐습니다. 차이가 3억~4억5000만 원입니다. 서울 서대문구 신축 84㎡ 분양가(13억5000만 원대)보다도 높다는 비교까지 나왔습니다.
광명 단지의 84㎡ 최고가는 11억9800만 원으로, 3.3㎡당 평균 3489만 원입니다. 직방이 집계한 광명 전체 아파트 평균 시세(3.3㎡당 3556만 원)보다 낮은 숫자입니다. 그런데도 외면받았습니다. 역에서 멀고 노후 주택과 공장이 인접한 입지라는 지적이 따랐고, 스트레이트뉴스는 올해 같은 평형 매물보다 약 1억7000만 원 비싸다고 전했습니다. 동네 평균보다 싸도 옆 단지보다 비싸면 팔리지 않는다는 뜻입니다.
자금 부담도 있습니다. 광명 단지는 계약금 10%·중도금 40%·잔금 50% 구조여서, 현지에서는 대출 규제를 감안하면 현금 5억 원 안팎이 필요하다는 추산이 나옵니다. 경기 민간 미분양은 8월 말 1만4509가구로 넉 달 연속 늘었고, 이 중 93.4%가 전용 60㎡ 초과 물량입니다. 84㎡가 남는 현상은 두 단지만의 이야기가 아닙니다.
줍줍 앞에서 무엇을 봐야 할까요
첫째, 가격이 그대로인지 보셔야 합니다. 부천 단지의 무순위 물량은 84㎡ 14억100만~16억2200만 원으로 최초 분양가를 유지했습니다. 무순위 이후 남은 물량은 선착순 계약으로 넘어갑니다. 업계에서는 마무리까지 내년 봄은 걸릴 것으로 봅니다. 서두를수록 손해일 수 있다는 점을 염두에 두십시오.
둘째, 조건을 가격으로 환산해 보셔야 합니다. 이 단지는 계약금 5%, 중도금 60% 이자후불제입니다. 초기 부담은 가볍지만, 입주 때 쌓인 이자를 정산해야 합니다. 입주는 2032년 3월로 5년 넘게 남아 있습니다. 그 사이 금리와 대출 규제가 어떻게 바뀔지는 아무도 장담할 수 없습니다.
셋째, 비교 대상을 좁히셔야 합니다. 시 전체 평균 시세나 '집값 상승 1위 지역'이라는 수식어가 아니라 걸어서 닿는 거리의 같은 평형 실거래가와 비교해야 합니다. 이번 주에도 동탄에서 84㎡ 최고 17억 원대 분양가가 나왔다는 보도가 있었습니다. 분양가가 옆 단지 시세보다 얼마나 높은지, 그 차이를 입지와 신축 프리미엄으로 메울 수 있는지가 판단 기준입니다.
10월 전국 분양 예정 물량은 4만5691가구로 전월보다 70.6% 늘었고, 이 중 56.3%가 수도권입니다. 공급이 몰릴수록 공급자는 가격을 버티기 어렵습니다. 집값이 오른다는 소식과 이 단지를 지금 이 가격에 사도 된다는 판단은 구분해서 보셔야 합니다.