광명은 서울과 맞닿아 있어 분양만 하면 수요가 몰리는 곳으로 통했습니다. 최근 광명에서 분양한 '철산역 자이'는 38대 1, '힐스테이트 광명11'은 36.7대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 그런데 9월 29일부터 청약을 받은 구름산지구 첫 단지 '광명 시티프라디움 에듀하임'의 결과는 크게 엇갈렸습니다. 전용 59㎡ 특별공급은 15.82대 1까지 올랐지만, 광명 거주자를 대상으로 한 1순위에서 전용 84㎡ 221가구에 들어온 신청은 18건뿐이었습니다. 경쟁률로는 0.08대 1입니다. 같은 단지 안에서 평형에 따라 결과가 갈린 이유를 살펴볼 필요가 있습니다.
숫자로 본 사흘간의 청약
이 단지는 시티건설이 구름산지구 A6블록에 짓는 426가구 규모 아파트로, 지구 안에 계획된 930가구 타운의 1차 물량입니다. 입주는 2029년 3월 예정입니다.
특별공급(9월 29일)에는 236가구 모집에 694명이 신청해 평균 2.94대 1을 기록했습니다. 그러나 신청자의 약 86%가 59㎡에 몰렸습니다. 59㎡A는 11가구에 174명(15.82대 1), 59㎡B는 45가구에 423명(9.40대 1)이 신청했습니다. 반면 84㎡는 5개 주택형 모두 미달됐고, 180가구에 97명만 신청했습니다. 특히 광명 거주자 몫 193가구에는 79명만 신청했습니다. 신혼부부는 64가구에 24명, 다자녀는 43가구에 5명이었습니다.
1순위 해당지역(9월 30일)에서는 미달이 더 뚜렷했습니다. 특별공급 잔여분을 포함한 273가구 모집에 100명이 신청해 0.37대 1이었고, 203가구가 남았습니다. 59㎡는 A형 3.60대 1, B형 1.10대 1로 마감됐지만 84㎡는 0.08대 1이었습니다. 10월 1일 기타지역 접수까지 합친 1순위 누적 신청은 460건, 평균 1.68대 1로 집계됐습니다. 다만 기타지역 접수 후 84㎡의 주택형별 최종 결과와 오늘(10월 2일) 진행되는 2순위 결과는 아직 확인되지 않았습니다.
갈림길은 '11억5050만원'
84㎡가 외면받은 가장 큰 이유로는 가격이 꼽힙니다. 이 단지의 3.3㎡당 가중평균 분양가는 3489만원이고, 84㎡ 평균 분양가는 11억5050만원(10억5000만~11억9800만원)입니다. 같은 지구에서 2024년 11월 분양한 '유승한내들 라포레' 83㎡의 평균 분양가 9억4906만원보다 21.2%, 약 2억원 높습니다. 59㎡는 8억원대 후반이어서 총액 부담이 상대적으로 덜했습니다.
입지 조건도 가격 부담을 덜어주지 못했습니다. 걸어서 이용할 수 있는 지하철역이 없어 광명역이나 금천구청역까지 버스로 8~9분을 이동해야 합니다. 기아 광명공장과 가깝고 주변에 노후 주택이 많다는 점도 지역 중개업계가 꼽은 약점입니다. 분양가상한제를 적용받지 않는 민영주택이고, 당첨자 발표일로부터 3년간 전매가 제한된다는 조건도 함께 따져야 합니다. 시행사는 신안산선이 개통되면 지금 수준의 분양가는 어렵다고 주장합니다. 하지만 지역 실수요자들은 그 미래 가치를 지금 가격에 반영하는 데 신중했습니다.
계약금 10%, 그 뒤에 남는 것
분양대금은 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% 구조입니다. 입주 전 부담을 줄여 보이게 하는 방식이지만 입주 시점의 부담은 그만큼 커집니다. 84㎡ 평균 분양가를 기준으로 잔금만 약 5억7500만원이고, 중도금 대출 상환까지 더하면 입주 때 약 10억3500만원을 정리해야 한다는 분석도 나왔습니다. 광명은 규제지역이라 담보대출 한도가 낮습니다. 현행 규제(LTV 40%, 주담대 최대 6억원)를 적용하면, 시세가 분양가와 같다고 가정할 때 대출은 약 4억6000만원 수준입니다. 나머지 6억~7억원은 자기 자금이나 기존 집 처분으로 마련해야 합니다. 59㎡로 수요가 몰린 것도 이런 자금 계산이 반영된 결과로 볼 수 있습니다.
실수요자·투자자가 볼 것
이번 결과는 서울과 가깝다는 이유만으로 높은 경쟁률이 보장되지는 않는다는 점을 보여줍니다. 앞으로 다음 네 가지를 확인하시길 권합니다.
- 10월 12일 당첨자 발표와 10월 24~26일 정당계약. 1순위 누적 경쟁률이 1대 1을 넘었더라도 미계약이 나오면 무순위(줍줍)로 넘어올 수 있습니다. 84㎡ 잔여 물량이 얼마나 남는지가 핵심입니다. - 분양 조건 변경 여부. 미분양이 길어지면 중도금 무이자나 발코니 확장 무상 같은 혜택이 추가되는 경우가 많습니다. 이미 계약한 사람과 조건이 달라질 수 있다는 점도 염두에 두셔야 합니다. - 구름산지구 2차 물량의 분양가. 남은 약 500가구가 이번 결과를 보고 분양가를 낮출지가 이 지구 시세의 기준이 될 수 있습니다. - 청약 전 자금 계산. 계약금과 중도금이 아니라 입주 시점에 실제로 동원할 수 있는 현금을 기준으로 계산하셔야 합니다. 규제지역에서는 대출 한도가 분양가를 따라 오르지 않습니다.
광명 청약시장은 이제 지역 이름보다 단지별 입지와 가격을 따져 반응하고 있습니다. 앞으로 광명 분양에서도 입지와 분양가를 먼저 비교하시길 권합니다.