2026년 4월 현재, 서울에서 관리처분 단계에 진입한 재개발 구역 가운데 가장 주목받는 두 곳은 성수1구역과 흑석2구역이다. 두 곳 모두 한강을 끼고 있다는 공통점이 있지만, 입주권 시세와 시장 반응은 사뭇 다르다.
1. 입주권 시세 비교
성수1구역의 84㎡ 입주권은 평균 24억원대에서 거래되고 있다. 같은 면적의 흑석2구역은 19억원대 — 약 5억원 차이. 이 격차가 합리적인지가 이번 분석의 핵심이다.
2. 같은 구역의 경매 매물 (★ 매시업)
성수1구역 안에서 진행 중인 경매 매물은 현재 3건. 입주권 24억 대비 경매 매물의 입찰가는 18~21억 선에서 형성. 입주권 대비 약 12~25% 디스카운트.